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日本购房问题集

发布时间:2017-12-14 关键词:日本,购房,问题,集,外国人,在,日本,置业,
日本政府对于外国人在日本置业没有任何限制, 税款也是跟日本人置业一样

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1.外国人在日本置业, 法律上有否限制?

日本政府对于外国人在日本置业没有任何限制, 税款也是跟日本人置业一样。而且日本很多土地业权都是永久性, 就算是外国人拥有的物业, 也可以继续由外国人继承。

2. 听说在日本投资房地产, 不向日本政府报税(确定申告)的话就不用缴纳所得税(即是不报税、逃税), 是真的吗?

是错的。原则上、在日本国内有收入-支出>38万日元的话, 必须向日本政府报税(确定申告)。如被日本税务署发现没有报税及掌握逃税者资料, 逃税者须缴付过去最多7年间(税金的时効)的「本来税金+延滞税(年息14.6%)+加算税(15%、20%或40%)」。最坏的情况是, 你所持有的物业会被日本税务署收押直至你付税为止, 所以不可以不报税及逃税。

3. 可否带我进入有租约的楼盘看看?

无法。日本人一般不会随便让陌生人进入屋内看, 这会侵犯私隐,所以从外看有租约的楼盘。另外, 在情况许可下, 可引匙入看没有租约的楼盘。

4. 日本的专有面积或建筑面积(建物面积)怎样计算?

日本分层楼宇的专有面积或建筑面积(建物面积)不包括公用走廊及大门部分。专有面积以牆壁的中心起计算, 而建筑面积(建物面积)是在登记所记录的由牆壁内面起计算。总括来说, 专有面积>建筑面积(公簿面积), 相差大约会在10%以内。而且专有面积和建筑面积基本上不包括露台面积。

5. 可否在网上搜寻过去的房地产成交纪录?

不可。日本不可在网上翻查过去成交纪录

6. 在日本可办理按揭吗?

可在中国银行东京分行办理房地产投资按揭手续。按揭比率最多楼价的5成, 最少借贷2000万日元, 年期为最长15年, 利率约3% 。

7. 如租客不交租, 怎么办?

日本人很少会拖欠租金, 一般上在日本租屋时需提交在职証明书, 收入証明书, 租金担保人资料, 予付1-2个月按金、1个月礼金(房东在租客退居时不用缴还) 、1个月仲介手续费及第1个月租金。如无租金担保人, 须加入租金保证公司。房租逾期时可向保证人或租金保证公司追讨租金。

8. 担心福岛县核电厰的幅射会影响人体健康或物业.

东京都的伽马辐射水平为0.035uSv/h, 而香港的伽马辐射水平为 0.14 uSv/h。由福岛第一核电厰至东京都的距离为230km, 而大亚湾核电厰至湾仔的距离为53km。虽然福岛县核电厰问题还没解决, , 由于东京都的辐射水平比香港还要低, 所以看不到福岛县核电厰对居住在关东区的居民有甚麽影响。而且没有科学证据显示辐射会对楼宇构成影响。(2013年10月)

9. 担心日本发生地震时会影响楼宇结构.

1982年以后建成的楼宇均合符日本建筑法例的耐震标准。想办理楼宇保险手续时, 可选择加入地震保险。万一发生地震及因地震影响楼宇结构, 保险金司会赔偿损失。

10. 在日本置业后, 可否因置业而申请日本居留权或投资移民?

不可。在日本买楼和居留权没有关係。如你在日本念书的话, 可申请留学签证。如你在日本找到工作的话, 可申请就劳签证。如你和持日本国籍人仕结婚的话, 可申配偶签证。

11. 置业后, 如想加设建筑物, 怎么办

如须加设, 须先向市政府申请。

12. 可不可以用公司名义买楼?

可以。但税项和个人名义不同。另外以公司名义购买的物业可能会影响卖楼时的物业价值。

13. 可不可以与配偶联名买楼?

可以。但在买楼时, 须提交各人的住址証及身份证明书, 而且每年报税时, 须填写各人报税表。

14. 如联名买楼, 万一其中一名业主死亡, 另一位联名业主可否自动成为唯一业主?

根据日本法律, 资产由多人拥有时, 在生的人不能自动继承死去的人的资产。须由司法书士(日本事务律师)办继承手续。

15. 可否在日本的银行开银行户口收租?

日本政府为了防止外国人在日本进行洗黑钱等非法活动, 一般上日本的银行不会为在日本没有居留权(在留资格)的外国人开银行户口。 日本的银行只会为在日本持有居留权(在留资格)(例如, 留学, 就劳, 配偶, 永住权等),并能提出外国人登录证或住民基本台帐卡的外国人开银行户口。

16. 可否指示租客把租金滙至日本以外其他国家的银行户口?

基本上不可。一般上租客不会负担每月昂贵的银行滙款手续费及办理手续繁複的银行滙款。

17. 可否向日本税务署申请把税单及其他联络信件寄至日本以外的国家地址?

不可。日本税务署只把税单及其他联络信件寄至日本国内地址。

18. 可否指示租客代报税, 代付固定资产税, 都市计画税, 管理费, 修缮积立金等?

不可。租客的角色只是租客, 没有责任代业主报税及代付各个税项等。

19. 可否随便向租客加租?

日本的租约一般是2年, 每2年自动更新租约1次, 一般可在更新租约时向租客加租, 但租客有权拒絶交新租。 根据日本民事调停法24条之2款, 届时可能由调停委员调停。业主须提出加租的証据, 例如固定资产税, 都市计画税增加等。甚至有可能闹至法庭,若业主在法庭输了, 须陪上双方律师费等。 由于日本法律较保障租客, 业主不能随便驱逐有定期交租的租客及加租。 而且,向租客随便加租对于海外业主非常不利。万一闹至调停委员甚至是法庭, 业主须亲到日本出庭, 聘请律师, 翻译员等。

20. 甚麽是「宅地建物取引主任者」?

「宅地建物取引主任者」, 是日本政府发出的,可处理房地产交易的国家专业资格。不同于香港的地产营业及地产代理牌照, 「宅地建物取引主任者」更像香港处理房地产合约的律师, 负责编写及向买卖双方解释买卖合约及重要事项。待买卖双方同意及盖印后, 再加上「宅地建物取引主任者」的名字及盖印, 买卖合约方可生効。

21. 甚麽是修缮积立金?

修缮积立金为1栋大厦各业主每月需付的建筑物检查及维修准备费用。当有电梯, 外牆, 公共水管, 电线等检查或维修时, 会从修缮积立金的基金抽出支付检查和维修费用。当修缮积立金的基金款项不足时, 各大厦业主需摊分负担检查和维修费用。

22. 在日本买楼后, 可否随意更改现存租约楼契, 随意进入租客房间, 立即驱逐租客, 拒交管理费, 修缮积立金, 税项, 强行改变大厦公约, 霸佔大厦公用地方等?

虽然业主有业主的权利, 但日本法律及惯例均不容许任何人任意影响他人生活及不遵从当地的法律法规。

23. 我想立即买楼及订立物业买卖合约, 但由于资金週转关係, 可否把交楼日期延迟?

不可。大约在双方买卖价钱协议后约1个月交楼。交楼日期一旦决定, 不能更改。如买方不能在如期交付馀款, 须解除买卖合约。买方需赔上订金, 甚至需付买卖楼价约2成作为违约赔偿金。所以一旦决定在日本买楼时, 请准备充足资金后买楼。

24. 购买时只能使用日元吗?

可以从中国电滙款项到日本,需以日元支付。

25. 日本楼宇的面积是怎样计算的?

专有面积是由牆壁的中心计起,建筑面积则是在登记时所记录的由牆壁内面开始计算,两者会有所偏差,但少于10%。日本的分层楼宇的专有面积和建筑面积,不会计算公用走廊和大门部分。而露台的面积,属于赠送面积,也不会计算在内。

 

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