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客观分析日本买房到底划算不划算

发布时间:2017-12-14 关键词:客观,分析,日本,买房,到底,划算,不,在,日本,
在日本买房子,到底划算不划算

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在日本买房子,到底划算不划算,日本年轻人到底买不买得起房——当然,缺点和优点我都会提到,好与坏,对与错,诸君自判。

 

1、“70年使用权”与“所有权”

因为中国特殊的土地公有制度,在中国购入的房产你只有土地的使用权,而没有所有权,并且使用权只有70年——换句话说,无论你花多少钱买下来的房子,最终它并非是属于你的,因为土地不是你的,你总不见得能让你的房子飘在空中不使用土地吧?

因此,包括日本在内的多数发达国家采用的土地私有制度,成为不少华人决定在海外购置房产的决定性因素之一。

 

优点

就像你知道的一样,日本买房子不仅包括房屋的永久所有权,还包括了土地的永久所有权。

在“私有财产”神圣不可侵犯的资本主义社会里,就算国家投资修高速公路,不经土地或者房子所有者的点头允许,“国家”也只能给“私人”让路。

比如不得不“穿楼而过”修建的阪神高速公路。。。

甚至于修地铁如果需要经过你家地下,那么他们就需要和你商谈。如果你同意了,那么他们就有义务定期支付给你,土地的使用费。(因为不止地上,地下一定深度内都是你所有的)

 

缺点

由于私人财产地位过高,即便是“利国利民”的合理化城市规划布局甚至城市基础设施建设,都不得不给私人拥有的土地让步。

这虽然一定程度上保护了个别公民的权益,但是却损害了国家利益和更多其他公民的利益——比如日本某个区政府想在该区修建一个公园,因为购买私人土地远超预算而最终不得不放弃该计划,那么,这是否对其他无法享受这个免费公园的公民造成了一定程度上的利益损害呢?

 

2、集合住宅

集合住宅就是我们说的“公寓”。和国内的公寓一样,日本购买集合住宅后一样需要交纳“管理费(物业费)”和“修缮基金(维修基金)”。

出于防震等目的,日本常见的集合住宅大多不超过12层

 

优点

日本不动产行业极度发达成熟,管理会社对整栋公寓的管理可谓无微不至;修缮基金的运用更是合理、透明,不但需要定期向住户公布基金余额,还需要详细说明基金的使用动向。

因此,日本很多建造三四十年以上的大楼依然非常结实干净整洁,和国内很多公寓大楼刚建不到二十年就破破烂烂的成为鲜明对比。

 

缺点

日本人不但对自己谨小慎微要求严格,生怕做什么影响到别人;对别人的要求同样如此——也许只是因为你走路时候声音稍微大一点,住在你楼下的住户就会到管理会社投诉你“噪音污染”。

因此,在日本购买集合住宅,你首先得学会和日本人一样的“谨小慎微”。

还有一个不得不提的问题就是,集合住宅的土地面积是整栋大楼的住户所共有的,比如一栋公寓里有50家住户,那么你所占有的土地面积就是该楼占地面积的五十分之一。

 

3、一户建(即house)

一户建相当于国内的独门独院的小别墅。

很多日本动画片里,比如《哆啦A梦》的野比家族,或者《蜡笔小新》里的野原家族所居住的就是很典型的日本“一户建”。

 

优点

没有管理费,没有修缮基金,没有因为一点点噪音就投诉你的“楼下住户”,想养什么宠物都没人可以干涉你,建筑物占了多大面积的土地你就拥有多少土地……一切都是你自己的,自由无比。

 

缺点

少了金钱上的付出,自然就要付出你的精力:无论房子出什么问题,都得自己修理、维护,包括修葺你院子里的草坪或者清扫你门前路上的积雪和落叶。另外,一户建没有公寓那么好租好卖。如果是想作为收益投资而购买的话,需要谨慎考虑。

 

4、房贷与利息

和如今的中国人购买房产一样,大多数日本人也是通过银行贷款的手段购房的。

日本最常见的贷款年限是35年。

 

优点

奇低无比的贷款利率是日本住房贷款的最大特色和优点。

相对于国内动辄5%~6%的贷款利率,日本各大银行的贷款利率仅有0.7%~1.2%之间——在距离东京都心二三十分钟车程的地方购买一套两千万左右的两室一厅二手公寓,每个月还贷可能只有三四万日元——甚至比租房子还要便宜。

而且更重要的是,对于拥有良好信用度以及稳定工作的日本人,很多银行可以做到“0首付”购房,因此有些国内媒体称“日本年轻人同样买不起房”的说法纯属无稽之谈。只能说,经历过泡沫经济破灭的日本,以买房做投资的人减少了。毕竟一朝被蛇咬十年怕井绳。

 

缺点

日本各大银行对外国人贷款审查极其严格,这一问题在3.11日本大地震之后表现的更为突出——3.11大地震之后的数个月里,无数包括中国人在内的在日外国人丢下工作和日本的一切,义无反顾的逃离日本回国,让日本人认识到外国人的“不稳定性”:虽然无论对谁来说,活下去才是最重要的。

因此,外国人想在日本申请住房贷款,要么拥有稳定的高收入、在诸如丰田汽车、三井住友之类大型知名企业工作;要么就只能准备好一次性全额购房了。

 

5、最后,关于税金

日本购房税金整体包含两种,一种是一次性税金,还有就是长期税金。

一次性税金包含印花税,不动产取得税等,一般在购房手续结束后两个月之内缴纳结束,总花费大概为房价的6%~8%。

当然,如果你自身条件优越,也可以像日本人一样向银行交涉,最终将税金算入房贷中,实现0首付入住。

 

而需要长期缴纳的税金为每年缴纳一次的“固都税”,该税金的价格一般根据房子的大小,以及房子所在地的地价上下浮动。并不会太高。购买之前可以参考该房子前几年所缴纳的固都税。

 

 

 

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