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经历过泡沫经济破灭后的日本 谁在买房?

发布时间:2017-12-18 关键词:经历,过,泡沫经济,破灭,后的,日本,谁在,买房,
东京获得了2020年奥运会的主办权之后,让一些上了年纪的日本人想起了“美好的旧时光”
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东京获得了2020年奥运会的主办权之后,让一些上了年纪的日本人想起了“美好的旧时光”。上一次在东京举办奥运会是1964年,属于日本经济蓬勃发展时期,特别是房地产行业。1964年,日本民间住宅建设总数相比1954年增加了7成,而且量价齐升。

经历过泡沫经济破灭后的日本 谁在买房?


但上世纪90年代房地产泡沫的最终破灭,不仅卷走了巨额的财富,也将日本拖入“失落的二十年”。
  现如今,奥运会将再度回到东京,叠加日本央行的负利率政策,近两年日本首都圈的房价涨幅接近20%。
  房产是否重新成为日本人青睐的投资方式?什么样的人在泡沫破灭后的日本买房?而日本人的房产观在“失落的二十年”中发生了哪些变化?

 

 

  泡沫亲历者:当时有钱 也会买房

 

  日本不动产研究所的房产专家中岛正人年轻时,曾在日本国土政策局任职多年。他坦言,自己刚入职时,正是日本房地产价格疯狂上涨的时期。

 

  “当时的前辈就建议应该去买房,身边也有很多人在买。可惜,当时太年轻,并没有钱。当时看着房价上涨之快,真的很吓人。”

 

  在泡沫高峰的1991年,东京住宅平均价格超过200万日元/平米(12万元人民币/平米),按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算,相当于买一个100平米的房子,需要一家人不吃不喝40年。

 

  年轻时囊中羞涩的中岛正人买不起房。

 1991年之后,日本几大都市圈的地价开始明显下跌,时至今日,日本的住宅价格和泡沫高点相比,近乎跌去70%。

 

  “当然后来还是买了房。”中岛正人表示,“是在价格下跌之后。”但并不是所有人都这么乐观。泡沫破灭后,日本人买房意愿出现明显滑坡。

 

  日本内阁府2015年公布的一份官方调查显示,希望购买住房的日本人比例从2004年的79%降至74.5%,而完全不想拥有住房者的比例则从2004年的12.4%升至16.5%。

 

  “‘只要持有土地,房价会一直涨下去’的这种想法,如今已经没有了。”中岛正人表示,“现在呢,只在需要的时候,买必要的东西。”在“土地神话”破灭之后,日本的消费观越来越务实,甚至显得过于谨慎和悲观。

 

  旅居日本已超过20年的日籍华人肇邺,把在日本买房子看作是“把钱存银行”。肇邺表示,如果现在把钱存在日本的银行里,实在没有利息,“三至五年的定期存款(年化)利息大约为0.03%。”这相当于1万元日元放在银行里,3-5年后,每年只能收到3元利息。他选择将收入的60%都用于在日本购买房产。

 

  我问肇邺的夫人,日本的女孩会要求丈夫在结婚前,就准备好房产吗?这个20多岁的日本女孩,似乎没有听懂我的问题,显得很困惑。她回答,不会。为什么?

 

  在日本,一辈子不买房也不丢人。
  和老一代日本人将拥有“一户建(独门独户的别墅)”为人生理想所不同的是,现在部分日本人即使有钱,也不买房,而是喜欢租房,这也催生出新的商业模式,比如“共同住宅”。

 

  小金井公园附近由OakHouse经营的“共同住宅”,共有120个房间,常年客满。其中10.45平方米的单人间,一个月的租金约为67000日元(约4000元人民币),几乎和其他长租房价格相差无几,但共同住宅共享浴室、放映厅、厨房,部分设施比长租房更完备。工作人员伊藤优称,共同住宅,最早是为那些在日本打短工、找不到租房担保人的外国人提供的租房服务。但是现如今,住户中只有40%是外国人,另有一大半是日本人,大多在20-30岁之间。

 

  年逾40岁的新井也住在共同住宅里,即使他已经买得起房。“这里是开放的空间。24小时的,每天回来会有人跟你问好,没有一个人孤独的感觉。”而对仍单身的他来说,之所以不买房更大的原因是金钱观,“如果买了房,就要在这里一直住着,否则如果离开的时候,就要处理掉。”相对房产,新井还是更喜欢流动性更高的现金。

 

  日本的千禧一代和上一代相比,在购买房产时变得更为谨慎。一来看多了九十年代泡沫危机破裂、房价崩盘、半生积蓄化为泡影的惨痛故事,二来,年轻人工作流动性更大,也更崇尚自由。三来,日本公司职员的平均年收入在1997年之后持续下滑。年轻人大多并没有他们的父母辈富裕。数据显示,40岁以下的日本年轻人中,拥有住房的比例仅28.4%,几乎只有80年代的一半。
 

 

 负利率政策下的买房客


  随着东京奥运会的即将举办,在房价将会回暖的预期中,一些当地的投资客重新回到房产市场。

 

  IT公司任职的野多,已经在东京郊外有了一处“一户建”,和他的夫人和两只狗生活在一起。但是,因为觉得离东京太远。他打算在东京再买一处房。
  “有的时候,如果工作太晚,公共交通又停运了的话,我宁可去胶囊旅馆住一晚。”胶囊旅馆给每个住户提供一个长2米,宽、高各1.5米的格子间睡觉,一晚价格大约是4000-5000日元(约250-300元人民币)。但是如果打车回家,他坦言,一个小时的车程,花费大约是1000元人民币。

 

  在泡沫破灭之后,东京大阪京都等大城市的房子依旧抢手。随着日本即将在2020年举办东京奥运会,东京的房价仍有上涨空间,不少日本人开始看好日本的楼市复苏。东京奥运会再加上大阪即将建赌场、办世博会。近两年,东京大阪京都的房产日渐抢手。而海外投资客的参与,也是房价上涨的因素之一。

 

  2015年,许多中国人涌入日本房产市场。长租回报大约是4-6%,短租回报率是长租的1.5-2倍。日本政府计划在2025年迎接6000万海外游客,届时,酒店供应紧张,许多人现在购入房产,是希望通过经营民宿的方式,获取高回报,即使未来游客减少,也可以回归到自住或长租,许多人现在买的三千万日元(约170万元人民币)以内的房子,虽然只有30平方米的房产,但是回报率高,将来也好租好卖。

 

  而近年来由于中国国内有重蹈日本泡沫经济时期覆辙的趋势,中国人转向投资海外房产的胃口,也让人叹为观止。
  

2015年,根据日本媒体的报道,一名中国投资者购买了位于东京高端商务区赤坂的两幢住宅,价格分别为6.9亿日元(约合3700万元人民币)和6.8亿日元(约合3600万元人民币)。该售价是东京近12年以来的最高新房售价。 

 

而16年内,更是有越来越多中国人意识到,在国内买套小房子的钱都够在日本买下一栋大楼了*(一两亿日元,约合人民币1000万左右)。不少中国人也因此在日购楼,做“日本的楼主”。


 




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