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如何正确计算日本房地产收益率?

发布时间:2017-12-23 关键词:如何,正确,计算,日本,房地产,收益率,我们,来,
日本不断放宽外国游客赴日的签证门槛,也间接的影响了外国人投资日本房产的热度

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我们来介绍下日本投资房收益率的基础常识以及需要注意的事项,仅供投资者参考。



日本不断放宽外国游客赴日的签证门槛,也间接的影响了外国人投资日本房产的热度。作为投资新手来说,每当看到日本房产投资收益率超过10%的时候,激动地恨不得马上买下一整栋楼。但是,千万别急,要知道往往这样的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判断正常范围内的收益率呢?

表面收益率


房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”“实际收益率”两种方式。

表面收益率是指,一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率=1年的房租收入÷房地产购入价×100%

这里需要注意的是,经营投资房产时,除了主要的房租收入外,还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说,有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑诸费用的“表面收益率”。

实际收益率


而实际收益率呢是从预计的收入中,减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用,在此基础上除以房地产的购入价。

即:实际收益率=(1年的房租收入-诸费用)÷房地产购入价×100%

对于准确了解出租房产的收入,采用实际收益率是非常必要的。同时,出租时,遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时,这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度,还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。

不能轻信高收益率

 

在日本投资买房时,如遇8%、10%等收益率高的物件,就要注意了!这些往往是“表面收益率”,需进一步分析其各种费用事项。另外,有些中介会把偏远地区类似北海道的回报收益率虚高至10%以上,原因是把空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远,不是很抢手,很难出租。


学习投资老手的买房经验

投资老手通常会索取过去的实际业绩。如果是新房,会收集附近类似住房的空置率、发生不付房租的概率、租金的调整幅度等因素。

上述提供了一些如何把握“实际收益率”的参考,希望在实际中有所借鉴。切记不要过于信任高收益率。

 

 


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