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在日本买房时,如何理解“建蔽率”和“容积率

发布时间:2018-03-03 关键词:在,日本,买房,时,如何,理解,“,建蔽率,”,和,
众所周知日本土地私有产权。但这并不表示“我的土地我做主,房子我想盖多大就盖多大。”

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众所周知日本土地私有产权。但这并不表示“我的土地我做主,房子我想盖多大就盖多大。”

事实上,每块土地都有它的属性。从建筑物的高度,到建成后的用途,都得严格遵照属性。

无论是在日本买房还是买地,一定都听过这两个词:建蔽率和容积率。通过对这两个词的了解,你就会知道这块土地能盖多大的房子。

那么建蔽率、容积率,到底是什么意思?

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建蔽率是为通风防灾设定的基准

简单来说,建蔽率是建筑面积与土地面积之比。

假如你买了一块100平米、建蔽率为50%的土地。那么你不能随心所欲的盖一间100平米的房子。

这块地的建蔽率,决定了你的房子占地面积不能超过50平米。这50%是上限,小于50平米没问题。

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大家一定会觉得,自己花钱买的土地,不物尽其用地将房子建满岂不是白白浪费了?

其实,建蔽率过高,从防灾和通风的角度来说并不是一件好事。因为日本的一户建多为木质,且住宅区域建筑密度高。若不遵守建蔽率标准,一旦失火,很容易烧成一片,给邻居也给自己增加了火灾危险概率。

因此,为了能保证建筑物之间的宽松度,保留一定程度的空地,建筑基准法限制了土地的建蔽率达不到100%。

再者,地区不同建蔽率也不同。因为在每个地区的城市规划不同,那片区域是“住宅地域”还是“商业地域”,根据用途的不同各市町村被详细分类。

在日本,土地一共被划分为13种不同的“用途地域”,而且分别在建蔽率的限制上有微妙的不同。在这里,主要为大家介绍“住宅用途”相关地区。

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和住宅地域相关的“用途地域”共有这7种,总括而言,建蔽率在30%~80%之间。

假设土地100平米,建蔽率50%。

那么,建蔽率指在这块土地的建筑物,底层的建筑面积必须控制在:100平米*建蔽率50%=50平米以内。可以30平米、40平米、甚至50平米,只要不超过50平米。

也就是说,可以60平米、70平米、甚至80平米,就是不能超过80平米。

同理,假设土地同样是100平米,建蔽率80%。

底层面积不超过:100平米*建蔽率80%=80平米

同样大小的土地面积,所能建筑的房屋面积,却完全不同。

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不过,也有提高建蔽率的缓和条件。

如果是为了防止火灾或排除危险的“防火地区”的“防火建筑物”,可以在用途地区规定的建蔽率上增加10%。

另外,如果是“角地”(即拐角处、最边上)的用地,因为可以防止延烧,通风也不会有影响,因此根据土地和建筑物的条件,可以放宽限制增加10%的建蔽率。

又如果,您的房子同时满足“防火地区”、“耐火建筑物”、“角地”这3个条件,那么就能在建筑面积(建蔽率)上增加20%。如果您想尽量住在宽敞的房子里,这样的缓和条件是有必要掌握的知识之一。

(※注意:)都道府县和市町村的不同,对角地的定义不同。

容积率是为限制住户数量设置的基准

其次就是“容积率”。如果说建蔽率是限制房子的平面面积,那么容积率就是为了限制“宅地面积的三维空间”的比例而设置的基准。计算方式如下:

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从这个公式中可以看到,在计算容积率时,“(延)床面积”是关键。所谓“(延)床面积”就是我们中文中所说的“建筑面积”。

容積率是一栋房子的全部建筑面积,与土地总面积的比率。

也就是说,容积率是确定“能在土地上建设几层建筑物”的标准。

顺便说一下,在日本以下部分是不计算在建筑面积中的:

◆阳台(深度2米以内)

◆阁楼(面积低于楼下的两分之一)

◆地下室(占地面积三分之一以下)

◆室内车库(总面积的五分之一以下)

为什么需要设置容积率?简单来说就是为了限制住户数量。“住宅”与“下水道和周边道路等基础设施建设”有着密不可分的关系。

假设一个基础设施建设不足的地区,却将容积率设置很高,那么这片区域建了很多高楼,住户就会增加。这么一来,基础设施建设就会超过其处理能力,于是这片区域就变得不宜居住了。

所以,就需要用容积率,来限制建筑空间的规模,从而控制住在该地区的人口。

另外,容积率也和建蔽率一样,根据各用途地区被详细设定了。

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容积率是由各个市町村的城市规划规定的,但并不是直接被应用。实际上,容积率还会受到建筑物的正面道路的宽度影响,所以需要注意。

如果前面道路未满12米,则首先以下面的这个计算式来求得容积率:

前面道路的宽度×0.4(※)×100% =容积率

(※注意:)此为居住类型用途地区的法定人数。在非居住类型的用途地区中,是0.6。

也就是说,如果前面的道路是4m的话,4×0.4×100 = 160%。在城市规划中,即使容积率被认定为200%,与 “基于前道路的计算式得出的容积率” 相比,小的容积率被规定为土地的容积率。顺便一提,像角地那样面向多个道路的土地,以宽的方向为基准计算。

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那么,搞懂了“建蔽率”和“容积率”这两个概念,你就能很好的明白,自己买下来的地到底能建多大的房子。

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就像上图这样,即使是相同的土地面积,能建造的房子大小也会有很大的不同。希望这篇文章能对于想在日本购房的您有一定的帮助。
 

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